作為中國經濟增長的重要引擎，中國樓市即將發生10件大事。
1、房價上漲調控聲音再起
2015年上半年，就在所有人的目光都聚焦資本市場的時候，中國樓市正悄無聲息的告別低迷，穩步回暖。這是樓市告別黃金時代后，再次迎來復蘇。
據中國人民銀行7月22日發布了《2015年上半年金融機構貸款投向統計報告》，數據顯示，今年1-6月，個人購房貸款增加1.12萬億元，同比（比上年同期）多增1767億元，這也是有記錄以來半年度個人房貸首破萬億。
截至今年6月末，個人房貸余額12.64萬億元，同比增長17.8%，增速比上季末高0.2個百分點，比各項貸款增速4.4個百分點。國家統計局最新數據顯示，上半年，全國房地產開發投資43955億元，同比名義增長4.6%，其中住宅投資增長2.8%。
全國商品房銷售面積50264萬平方米，同比增長3.9%，全國商品房銷售額34259億元，同比增長10.0%，其中住宅銷售額增長12.9%。上半年，房地產開發企業到位資金58948億元，同比增長0.1%。
中國指數研究院發布的百城房價數據也顯示，6月份中國平均房價環比上漲0.56%，高于5月份0.45%的環比漲幅，是2014年1月以來的最高環比漲幅。在這之前，百城房價剛剛在5月份完成了由跌轉漲的過程。
隨著環比房價上漲城市的增多，越來越多的城市同比降幅有所收窄，個別城市同比出現上漲。數據顯示，今年6月份，70個大中城市中有68個城市新房價格低于一年前，但其中56個城市降幅比上月收窄。
此外，有66個城市二手住宅價格同比下降低于一年前，但降幅比上月收窄的城市有51個。70個城市中，上海6月新房價格較去年同比上漲0.2%，而深圳房價較去年同比上漲15.9%。據易居研究院測算，在房價上漲城市增多的同時，平均房價也出現上漲。其出具的數據顯示，6月份，70個大中城市新房價格環比上漲0.2%，較5月份0.1%的增幅還擴大了0.1個百分點，近一年來連續兩次實現正增長。
國家統計局數據顯示，6月一線城市房價上漲依然驚人，其中深圳新房價格環比漲幅高達7.2%，此外，上海上漲了2.4%，廣州上漲1.6%，北京上漲1.6%。具體到北京，6月新房漲幅較5月擴大0.2個百分點，連續四月出現上漲，此外，6月北京二手房價格環比上漲2.3%，漲幅雖較5月收窄了2個百分點，但也是連續四月上漲。而在北上廣深等一線城市，上半年成交面積同比增長48%，深圳還出現局部樓市暴漲現象。
中原地產首席分析師張大偉表示，今年上半年，房地產市場政策環境在去年逐步寬松的基礎上進一步加碼，上半年房地產市場銷售情況逐步好轉，量價齊升局面再現。6月，土地市場也熱起來了。土地市場的火爆再次引發人們對樓市的猜想：“面粉已經漲價，面包價格會跟風上漲嗎？”不過一線城市的全面回調并不意味著全國樓市也將重回“大步快漲”時代。
但有一點非常肯定，市場轉好，多數開發商對漲價滿懷信心。所以，不管該不該漲價，但房價是肯定要漲了。那么，隨著下半年房價上漲，遏制房價上漲的呼聲會再度響徹我們的耳畔。但是，只要房價不會過度暴漲，相信政府宏觀調控的機會不大。
2、中國人棄股買房
樓市股市向來是冤家一對，近期暴跌的股市給全民皆股的市場上了生動的一場投資教育課，一時間段子手橫行，不過那些”股市有風險，投資需謹慎”的告誡，遠沒有賬戶上變幻的數字更具有說服力。于是很多人想到了樓市，眾人感嘆：相比暴漲暴跌的股市來講，房產仍然具有穩定的投資價值。
知名地產商任志強在“21世紀房地產論壇第15屆年會”回答記者有關上市房地產企業的股票現在是否值得買入的問題時說：現在嚴格說起來銀行和房地產企業的估值偏低，高科技什么的估值偏高，他們的市盈率已經到了80倍到100倍，而房地產是8-12倍之間。“就我個人來說，我覺得現在的股市和實體經濟狀況是有差別的，所有企業的回報不足以滿足這么高的估值，所以你們還是買房子吧。”字面意思很好理解，面對股票大盤的震蕩，還是放棄股票改買房子吧！
從房地產投資特征來看，盡管延續從前年年底開始的趨勢，房地產短期內獲得升值的空間被壓縮，但是客觀地說房產保值增值的基本屬性還是存在，房價并沒有出現普遍性的持續下跌。尤其是在中國城鎮化進程大背景下，樓市需求仍然表現較為強勁，即使是2014年樓市低迷期，樓市也并沒有出現明顯下滑和持續性衰退，今年亦是如此，盡管低谷特征明顯。
從趨勢來看，在央行降準、降息、二套房貸降首付、營業稅降低免征門檻等“救市”政策刺激之下，部分開發企業正積極調整推盤節奏，把控好降準降息之后的跑量去庫存“窗口期”，通過調整企業城市布局，優化儲備項目結構，降低企業運營風險。
這類企業的共同特點是盡一切可能增加三季度銷售業績在全年的比例，防止市場環境出現變化而導致企業下半年被動推盤的局面，但遺憾的是還有部分企業仍然抱有不切實際的幻想，期待房價再次快速上漲，繼續博弈市場，絲毫不考慮樓市市場需求的現狀，從而錯過短期放量的機會。
降息降準對樓市的影響中購房者的要素最為重要的一環，作為消費者應該審時度勢，把握好市場節奏變化過程中的購房時機。在短期市場還沒有完全復蘇好轉的階段入市，一方面可趁當下開發商資金面仍然相對緊張，購房性價比仍然較高的時機入市獲取較好回報，把控好降準降息等“救市”政策短期紅利帶來的購房“窗口期”，該出手就出手。另一方面，也不要過于貪婪，因為市場風云變幻，機會轉瞬即逝，錯過最佳投資時機，“抄底”只能是一廂情愿的奢望。
3、房產稅
近日,有消息稱,房地產稅改革主體框架已基本確定。房地產稅主體稅種或由房產稅、城鎮土地使用稅合并,具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區間內自行決定。中國政法大學財稅法研究中心主任施正文表示,房地產稅改革路徑的大框架已基本成形。主要是把現有的房產稅和城鎮土地使用稅合并成為新的房地產稅,增加房地產保有環節的稅負,以房地產的評估值為征稅基礎。土地增值稅、契稅等稅種暫不納入房地產稅,隨著房地產稅征收步入正軌,未來會再進行改革。
中投顧問房地產行業研究員韓長吉表示,目前房地產稅中的土地占有稅費太多,導致房地產商開發成本增加,最終這些成本以高房價的形式被消費者吸納。房地產稅改革總體思路是在不增加整體稅費的情況下,調整稅費結構,提高保有環節稅費,降低建設、交易環節稅負。
“稅改前房地產稅主要集中于住房交易環節的營業稅和個人所得稅,重流轉稅而輕保有稅的特點,容易導致流通環節的稅收轉嫁到房價被消費者吸收。房地產稅改革有利于降低房產商的開發成本,抑制市場上過度的炒房投機。此外,房地產稅會以房產估值來征稅,高端市場上的房屋需求會減少,理論上房價會因此有所下降。”韓長吉表示。
優品金融研究所研究員李玉麟曾表示,房地產稅改革將會提高投機炒房成本,抑制投機需求。“對地產商而言,改革后的房地產稅會降低建設稅費負擔,減輕房地產商開發成本。與此同時,房地產稅對房企持有土地征收房地產稅,房產開發商的囤地行為將會得到有效抑制。”
據了解，韓國在1986年-1989年和2005年分別加強了對物業稅征收，但此后1-2年的房價漲幅反而從此前的5%左右上升到了10%-15%，而日本1973年和1991年兩次提高房產稅后不久均因經濟危機導致資產價格崩潰，效果難以觀察。美國房產稅對房價影響以負向為主。也就是說，在征收房產稅時，美國房地產市場需求和供給對房價的沖擊將變小。
重慶房產稅對房價的沖擊效應“先正后負”，與美國房產稅沖擊軌跡并不一致;從影響力度看，重慶房產稅對房價的沖擊效應遠不如美國，重慶房產稅政策當前尚沒有發揮抑制市場供需非理性波動的效果，對熨平房價效應較差。
申萬宏源房地產行業研究員殷姿認為，房產稅調控作用不明顯的主要原因，從短期來看，由于地方政府對房地產市場的保護以及在執行層面推進的困難，使地方政府往往缺乏大量征收房產稅的動力，從而往往有意降低評估價，并設置較寬的免稅范圍，降低了房產稅的實際稅負。
“從長期來看，決定房價的核心因素在于供需，房產稅的征收并不能從根本上改變一國房地產的供求關系，自然也就不能真正起到調控房價的作用。”其實，從房產稅的征收結構來看，中外的迥異也是造成房產稅對房價影響效果不一的一個因素。
據了解，房產稅是主要發達國家地方稅收收入的主要來源，而在我國稅收中占比較低。2012年美國房產稅收入占到整個地方稅收收入的78%。從中國稅收上看，2011年房產稅收入1102億元，僅占地方財政收入的2.68%，遠遠低于美國。中國房地產征稅制度與其他國家有明顯差異，國外征稅范圍更廣稅率也更高。中國現行的房產稅仍按照1986年頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》征收，排除了對住宅征收房產稅，而上海和重慶的試點僅針對增量或高端住宅，且稅率較低。
4、房地產將迎來真正“互聯網+”元年
自“互聯網+”第一次出現在《政府工作報告》之后，一時間“互聯網+”成為市場熱議的話題。與人們日常生活相關的衣、食、行等傳統行業在互聯網風口上開始創新、改革。面臨變局與轉型的房地產業也開始積極擁抱互聯網，從去年“雙11”遠洋地產試水“房地產+電商”模式，到華潤地產的房產眾籌模式，再到“華遠+360”、“方興+QQ”的智能化社區模式，以及今年以來熱議的優客工場“房地產+創業”模式，以及最近駿豪地產發布的“房地產+資管運營”模式，房地產似乎成為“互聯網+”最聲勢浩大的試驗者。
2015年尤其是下半年，將真正打開房地產行業全面與互聯網融合的局面，如果說去年提出“互聯網+”的概念，使2014年成為房地產“互聯網+”雛形，那么2015年才是房地產真正實現“互聯網+”的元年。
廣西榮和企業集團有限公司策劃主任湯樂表示，隨著房地產行業的流水線化和多樣化，房產電商的收入占比越來越明顯。“由于對從業人員素質的極高要求，垂直網站對地產媒體團隊提出了更高的要求。利用網站、手機流量、大數據進入團購化在線銷售，由傳統售賣優惠卡的方式進入到新房代理模式，受到了很多地產開發企業的認可，盡管合作方式有待成熟，但依舊顛覆了原有的經營模式，增加了不菲的收入，現在有不少開發商躍躍欲試。”
陽光100集團常務副總裁范小沖認為，面臨產能過剩、競爭壓力過大等困局的房地產企業需要變革。歷經兩年的探索，房地產企業在互聯網道路上越走越深，已經從簡單的營銷推廣到結合互聯網思維打造智能化、互動化產品。今年以來，多家地產紛紛宣布借互聯網轉型。如潘石屹的SOHO3Q與駿豪地產的iWORKS。SOHO3Q作為一個已經面向大眾的產品，卻并不為專業人士看好。有報道指出，SOHO3Q只做到了在硬件方面拆分樓體空間，將固定辦公轉為“靈活辦公”的要求，但并沒有真正與互聯網結合，哪怕是做樓體物業“軟件”方面的支持。
作為高端商業地產的互聯網嘗試，駿豪地產集團營銷中心總經理張勝表示，為滿足高端物業與高端人士的需求，駿豪?中央公園廣場依托互聯網，將打造包含私董管理平臺、商務運營管理、資產管理服務三大管理平臺的iWORKS。
中國房地產研究會商業地產專業委員會秘書長蔡云認為，iWORKS結合了產品、行業、市場、信息化甚至金融，打造成高端企業以及高端商務人士無障礙合作溝通的平臺，為其他商業寫字樓探索“互聯網+”模式起示范作用。“互聯網+”并不是也不應該是一個空洞的口號，而是對創新2.0下互聯網發展新模式、新業態的高度概括，集中體現為用互聯網思維來革新和改造傳統產業。
從目前市場的“互聯網+房地產”產品來看，或是概念的提出，又或者是兩者疊加，從用戶角度出發并切實執行的“互聯網+房地產”之路還任重道遠。互聯網與房地產的融合，應該從前端的市場調研、開發、客戶需求的大數據分析出發，落實到銷售資源的整合、產品結構的私人定制或者個性化定制。因此，在未來，房地產不應該只是擁抱互聯網，應該有更多融合，業態的進階、甚至是顛覆。
5、“地王”或許還會出現
土地出讓景氣直接影響地方政府“錢袋子”。7月10日，中國財政部網站公布去年全國財政決算數據顯示，2014年國有土地使用權出讓金收入約4萬億元，占全國政府性基金收入總盤子近八成，再創歷史紀錄。
由于近期市場形勢轉暖，樓市熱度向土地市場傳導，尤其是一、二線城市，導致房企對于這些城市土地的爭搶十分激烈，地王依然頻繁出現，體現了房企對一、二線市場的看多情緒。中原地產研究部統計數據顯示，6月，重點監測的中國20大標桿房企購地金額明顯上漲，總金額達到334.28億元。
不過，從拿地企業看，上半年“地王”競得者中，超過一半為聯合體。這主要是房企出于資金方面的制約以及對于降低運營風險的考量。而三、四線城市土地仍少有開發商問津，除了萬達出于戰略布局本身的需要，6月份在三、四線城市拿下多幅地塊外，多數開發商進入三、四線城市都較為謹慎。
據介紹，2015年上半年，20大標桿房企在一二線城市購入土地金額高達1342億元，占所有土地支出的90.1%，創了歷史新高。有業內人士稱，房企大面積退出三、四線城市，爭相布局一、二線城市，這將導致市場明顯分化，也將促使一、二線城市樓市快速復蘇。上海易居研究院嚴躍進分析，下半年一線城市的土地市場會繼續活躍，尤其是上海、深圳這兩個城市，房企拿地的意愿較大，“地王”或許還會出現。
6、豪宅市場井噴持續？
隨著地價的不斷攀升，土地供應稀缺的北京城區已經成為頂豪廝殺的主戰場，從海淀到朝陽，從東城到西城，眾頂豪紛紛亮相，2015年成為北京豪宅“元年”。
數據顯示，2015年1月至5月北京豪宅市場（成交價6萬以上）共實現成交613套，成交面積17.6萬平方米，相比去年同期分別大漲77%、108%。在這其中單價超過10萬元的頂級豪宅共實現成交121套，相比去年同期翻了17倍，而即便扣除盤古大觀的96套集中簽約，頂豪產品前5個月成交同比上漲幅度也高達257%。
今年3月份,北京市市長王安順強調,北京暫不考慮放開“限購”。這也意味著下半年北京樓市政策的大基調并不會變。“北京市政府正在調整土地供應結構,對于人口流入也從嚴把控,在這一背景下,北京樓市又繼續回暖,下半年不大可能有更為激進的樓市政策出臺。”北京房協秘書長陳志表示,“如果有,也可能是國家層面的政策從宏觀層面上影響北京市場。”
不過也有業內人士認為,從目前的形勢來看,順應支持改善型需求購房的政策導向,一線城市最有可能的微調政策就是繼續放開高端市場。“不過自去年下半年以來,以北京為首的一線城市高端項目放量集中。如果下半年市場出現供應過剩等壓力,四季度可能是高端市場政策收緊的一個窗口期。”至于促使豪宅熱銷的原因有很多，當然其中也難免有貓膩。但是豪宅市場也不是普遍誰都日子好過，有的賣得好，有的根本就賣不動。
盡管各大項目都在標榜自己為頂豪產品，但北京清華城市規劃設計研究院副總監彭劍波在翻閱了諸多資料之后表示，從單價、交通、極致的服務與奢華的配套來看，北京的頂豪距離世界豪宅還有很大的差距。只有價格偏高的豪宅并不是真正的豪宅。“有錢人的確很多，但有錢人的錢也不那么好賺”。某頂級豪宅開發商透露，由于擔心入市后不被認可，該開發商老板已經砸掉項目做好的樣板間。理由是，難以打動挑剔的財富階層。
7、一線城市房價或暴漲
易居21日發布的一線城市快報顯示，6月份北上廣深4個一線城市新建商品住宅成交均價再創歷史新高，為27676元/平方米，環比增長9.1%，同比增長20.5%。具體來看，6月份北上廣深4個一線城市新建商品住宅成交均價分別為30022、34191、15486和32528元/平方米，環比增幅分別為9.3%、7.6%、8.1%和9.6%，同比增幅分別為10.6%、29.1%、-8.7%和33.3%。北京和上海兩市成交均價均創新高。
北京中原地產市場總監張大偉表示，均價3萬，這個數字于北京和上海早已突破。而深圳的新建商品房供給量少，最近三個月，深圳的房價環比漲幅達到20%以上。預計下半年一線城市房價走勢將繼續呈上漲趨勢。
張大偉認為，漲幅高低，和后續信貸政策變化以及供需結構走勢（有關），像深圳這樣的城市，上半年漲幅很驚人，下半年已經有了一些抑制政策，包括收緊信貸折扣、首付比例提高，下半年漲幅會被控制。“而像北京上海這樣的上半年漲幅低得城市，下半年還會維持這樣的漲幅，甚至金九銀十會出現漲幅更快的情況。”
易居智庫研究總監嚴躍進表示，二季度一線城市市場呈現較好的熱度，和一線城市房價看漲預期強烈、改善型購房者積極入市的情緒是有關。另一方面，6月份一線城市新建商品住宅庫存量為3542萬平方米，環比降低2.0%，同比增長8.7%。報告稱，未來幾月一線城市新建商品住宅庫存量仍將繼續下滑，存銷比有望減小。嚴躍進認為，下半年一線城市或面臨價格繼續大漲的風險。
8、利好樓市政策再加碼
上半年，房地產市場在一輪輪利好政策的效應下，擺脫一路下行的市場行情，逐步回暖。寬松的貨幣政策、雙限解禁、5改2等等利好政策讓上半年的樓市在紅五月、熱六月中結束，各房企年中報表也因此出現“優良”記錄。
有業內人士分析認為，上半年的房地產市場因政策影響，市場回暖周期加快，透支了部分市場需求，這也對下半年樓市走向增添了不確定性；另一方面，政策效應影響樓市具有短期、速效等特性，行業發展最終將回歸市場調整本質，因此，長期影響行業發展的市場調整將在下半年凸顯。
從“3?30新政”開始，政府對整個房地產政策的扶持還是很明顯的，在整個宏觀經濟的基本面艱難的情況下，對占據GDP十幾個百分點的支柱性產業房地產，政府出臺支持性政策也是必然的。
二手房首付的降低、營業稅的減免降低、包括連續的降準降息，整個房地產大環境都有了改觀，對市場消費信心具有很強的提升作用。
從數據可以看出，今年二季度開始，房地產市場就出現了一些變化，具體來說，房價由降轉升的城市正在增加，價格仍在下降的城市中多數降幅在縮小。房地產市場發生變化，原因主要來自兩個方面。
一是自去年以來，國家有關部門采取了調整首貸認定標準、降息降準等調控措施，同時推出松綁限貸、限購等政策，釋放了部分剛需和改善性需求，在一定程度上為投資性購房提供了機會。
二是受到多次降息等因素的影響，存款和資金搬家，間接給樓市注入更多資金。從市場變化可以看出，上半年的樓市主要因政策變化而變化，市場本身調整也因利好政策出臺作用甚微。
對于影響后市發展的土地市場，上半年并沒有因政策利好、成交量上升而有所提高，相反，整個交易市場成交量表現清淡，成交金額銳減。上半年，地方土地財政收入銳減，原因在于今年3月國土部聯合住建部發文要求各地區因地制宜，土地供應做到“有供有限”。
7月9日，國家統計局公布數據顯示，6月份全國CPI同比上漲1.4%，雖然漲幅較上個月擴大0.2個百分點，但依然在低位徘徊；同時，全國PPI同比下跌4.8%，數據表現低于市場預期，跌幅擴大至年內最大值。
這表明盡管當前通縮壓力有所減輕但風險仍存，貨幣政策將繼續有望保持寬松。從房產開發商的角度來看，經歷了2014年的低迷之后，房企在產品開發強度、庫存控制和銷售策略方面，有了更為豐富的經驗。
雖然上半年市場因政策效應有所回暖，但從房企整體開發節奏以及拿地方面都表現出謹慎、理性的心態。
預計下半年降息、降準貨幣政策可能還會繼續寬松，今年有望迎來08年以來最大力度的降息。在相對寬松的貨幣政策環境中，也會使得房地產行業保持資金面的寬裕，一旦經濟觸底反彈，也會對房地產行業產生正向激勵，提振購房者信心。
9、限購措施全面退出
北上廣深四大一線城市有沒有可能取消限購？從目前來看，可能性不大。自去年二季度以來，全國各地陸續放松限購，隨后，隨著刺激樓市力度的加大，放松限購力度也隨著加大，最終大部分城市完全退出。時至今日，僅有北京、上海、廣州和深圳一線城市仍在堅持限購。
隨著樓市逐漸趨于理性，加之房價已經失去了大幅上漲空間，房產的投資價值銳減，因此市場開始討論限購可否全面退出，尤其是去庫存壓力較大的城市如廣州，呼聲最高。
但從目前來看，一線城市屬于人口導入型城市，市場需求巨大，所以放松限購有可能會導致投機性需求反撲，從而造成惡劣影響。因此全面取消限購可能性不大，但是尺度適度放松仍可期待。比如放開豪宅限購，以及適當調整限購年限由5年適當放寬至2~3年。
10、分類調控將更加堅定
近年來，從中央到地方的政府和部門，堅持分類調控、因地施策，突出政策調整的針對性、差異化。給那些房價高企的一、二線城市吃“退燒藥”，調控重點放在防止房價過快上漲上，通過采取限購措施、增加購房成本、提高保障房供應等手段，降低房價大漲預期。給那些房價下行壓力較大的三、四線城市打“預防針”，采取嚴格控制土地供應、積極回購存量商品房等措施，確保房地產市場穩定。
從近一段時間的70個大中城市房價運行軌跡來看，個性化的分類調控正在發揮作用，預計在今年下半年會體現得更加明顯。對價格漲幅過大、投機過熱的地區采取嚴格的調控政策，反之，則采取寬松、放松的政策措施。
來源：商業見地網